2 septembre 2013
Nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières 2013 et abattement exceptionnel de 25% 2013-2014
régime de base – ce qu’il faut retenir :
Pour l’ensemble des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, les taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont modifiés et sont désormais différenciés pour la détermination de l’assiette imposable :
- à l’impôt sur le revenu (et, le cas échéant, à la taxe sur les plus-values immobilières élevées) : les nouveaux taux permettent une exonération plus importante dès la 6e année et une exonération totale au bout de 22 ans (au lieu de 30) ;
- aux prélèvements sociaux : les nouveaux taux permettent une exonération moins importante chaque année et l’exonération totale reste, comme auparavant, acquise au bout de 30 ans.
Ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er septembre 2013.
une exonération exceptionnelle entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014
En outre, pour les plus-values résultant de la cession (biens immobiliers autres que les terrains à bâtir et les titres de sociétés à prépondérance immobilière), un abattement supplémentaire de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, à la taxe sur les plus-values immobilières élevées et aux prélèvements sociaux.
S’agissant des terrains à bâtir, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention demeurent inchangées pour les cessions réalisées entre le 1er septembre et le 31 décembre 2013. L’abattement sera supprimé à compter du 1er janvier 2014.
pour aller plus loin :
Nouvelles règles de calcul de l’abattement pour durée de détention pour les biens autres que les terrains à bâtir
Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent désormais pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu (et, le cas échéant, à la nouvelle taxe sur les plus-values immobilières élevées) et aux prélèvements sociaux.
L’application de l’abattement pour durée de détention devra donc donner lieu à l’établissement de deux assiettes distinctes :
- l’une pour liquider l’impôt sur le revenu (et, le cas échéant, la taxe sur les plus-values immobilières élevées) ;
- l’autre pour liquider les prélèvements sociaux.
Ces nouvelles modalités d’imposition s’appliquent aux plus-values résultant de la cession de biens ou droits immobiliers (autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant) et de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière réalisées :
- par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI
- par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu et soumis au prélèvement spécial (CGI, art. 244 bis A)
Les nouvelles modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er septembre 2013
Impôt sur le revenu et taxe sur les plus-values immobilières élevées
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
- 4 % pour la 22e année révolue de détention.
L’exonération totale d’impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans (au lieu de 30 ans)
Le taux d’exonération des biens immobiliers en fonction du nombre d’années de détention est donc désormais le suivant :
| Durée de détention | Taux d’exonération | |
|---|---|---|
| Régime actuel | Régime nouveau | |
| de 0 à 5 | 0 % | 0 % |
| entre 6 et 7 ans | 2 % | 6 % |
| entre 7 et 8 ans | 4 % | 12 % |
| entre 8 et 9 ans | 6 % | 18 % |
| entre 9 et 10 ans | 8 % | 24 % |
| entre 10 et 11 ans | 10 % | 30 % |
| entre 11 et 12 ans | 12 % | 36 % |
| entre 12 et 13 ans | 14 % | 42 % |
| entre 13 et 14 ans | 16 % | 48 % |
| entre 14 et 15 ans | 18 % | 54 % |
| entre 15 et 16 ans | 20 % | 60 % |
| entre 16 et 17 ans | 22 % | 66 % |
| entre 17 et 18 ans | 24 % | 72 % |
| entre 18 et 19 ans | 28 % | 78 % |
| entre 19 et 20 ans | 32 % | 84 % |
| entre 20 et 21 ans | 36 % | 90 % |
| entre 21 et 22 ans | 40 % | 96 % |
| entre 22 et 23 ans | 44 % | 100 % |
| entre 23 et 24 ans | 48 % | 100 % |
| entre 24 et 25 ans | 52 % | 100 % |
| entre 25 et 26 ans | 60 % | 100 % |
| entre 26 et 27 ans | 68 % | 100 % |
| entre 27 et 28 ans | 76 % | 100 % |
| entre 28 et 29 ans | 84 % | 100 % |
| entre 29 et 30 ans | 92 % | 100 % |
| Plus de 30 ans | 100 % | 100 % |
Bien que l’Administration ne le précise pas expressément, ces dispositions s’appliquent également à la taxe sur les plus-values immobilières élevées (plus de 50 000 €)
Les nouvelles modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention s’appliquent donc :
- tant pour la détermination du seuil d’assujettissement à la taxe ;
Le seuil de 50 000 € s’apprécie en effet après prise en compte de l’abattement pour durée de détention
- que, le cas échéant, pour le calcul de la taxe.
Prélèvements sociaux
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
- 1,60 % pour la 22e année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.
L’exonération totale de prélèvements sociaux reste acquise à l’issue d’un délai de détention inchangé de 30 ans
Le taux d’exonération de prélèvements sociaux des biens immobiliers en fonction du nombre d’années de détention est donc désormais le suivant :
| Durée de détention | Taux d’exonération | |
|---|---|---|
| Régime actuel | Régime nouveau | |
| de 0 à 5 | 0 % | 0 % |
| entre 6 et 7 ans | 2 % | 1,65 % |
| entre 7 et 8 ans | 4 % | 3,30 % |
| entre 8 et 9 ans | 6 % | 4,95 % |
| entre 9 et 10 ans | 8 % | 6,60 % |
| entre 10 et 11 ans | 10 % | 8,25 % |
| entre 11 et 12 ans | 12 % | 9,90 % |
| entre 12 et 13 ans | 14 % | 11,55 % |
| entre 13 et 14 ans | 16 % | 13,20 % |
| entre 14 et 15 ans | 18 % | 14,85 % |
| entre 15 et 16 ans | 20 % | 16,50 % |
| entre 16 et 17 ans | 22 % | 18,15 % |
| entre 17 et 18 ans | 24 % | 19,8 % |
| entre 18 et 19 ans | 28 % | 21,45 % |
| entre 19 et 20 ans | 32 % | 23,10 % |
| entre 20 et 21 ans | 36 % | 24,75 % |
| entre 21 et 22 ans | 40 % | 26,40 % |
| entre 22 et 23 ans | 44 % | 28 % |
| entre 23 et 24 ans | 48 % | 37 % |
| entre 24 et 25 ans | 52 % | 46 % |
| entre 25 et 26 ans | 60 % | 55 % |
| entre 26 et 27 ans | 68 % | 64 % |
| entre 27 et 28 ans | 76 % | 73 % |
| entre 28 et 29 ans | 84 % | 82 % |
| entre 29 et 30 ans | 92 % | 91 % |
| Plus de 30 ans | 100 % | 100 % |
Abattement exceptionnel de 25 % pour les biens autres que les terrains à bâtir
L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions à titre onéreux intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014
concerne :
- personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI (CGI, art. 150 U) ;
Une société relevant de ces dispositions (SCI, par exemple) qui cède elle-même un bien ou droit immobilier peut donc bénéficier de l’abattement. En revanche, l’associé qui cède les titres de cette société ne peut pas en bénéficier, les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière étant expressément exclues du champ d’application de l’abattement
-
contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu et soumis au prélèvement spécial (CGI, art. 244 bis A)
champ d’application :
toutes cessions de biens et droits immobiliers, à savoir notamment terres, terrains (autres qu’à bâtir), immeubles bâtis (non seulement à usage de logements mais aussi à tout autre usage), usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, bail emphytéotique
exceptions :
-
cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant
-
cessions de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés
Impôts concernés
L’abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières :
- à l’impôt sur le revenu ;
- aux prélèvements sociaux ;
- à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
Base de calcul
L’abattement de 25 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières.
Pour toute précision,
détail, question de fonds ou question pratique ( Obligations déclaratives, etc), n’hésitez pas à nous consulter, que vous soyez professionnel ou particulier.
réfs: BOI-RFPI-PVI-20-20, § 152 à 156 et § 270, 9 août 2013 ; BOI-RFPI-SPI-20, § 1, 2 août 2013 ; BOI-RFPI-PVINR-20-10, § 20, 9 août 2013
